田園康養項目如何抓住土地紅利，找到精準客群？

    田園養生，指的是以田園為生活空間，以農作、農事、農活為生活內容，以農業生產和農村經濟發展為生活目標，回歸自然、享受生命、修身養性、度假休閑、健康身體、治療疾病、頤養天年的一種生活方式。當前，人們對健康養生的需求成為繼溫飽需求之后的又一市場主流趨勢和時代發展熱點。今天武漢旅游規劃設計公司天創文旅帶你一起了解田園養生項目開發相關土地紅利和客群分析，希望能給田園養生項目規劃的開創者一些新思路。

    田園養生開發應當意識鄉村養生資源的重要性。要想實現田園養生目標，就必須讓游客體驗農作的樂趣，享受鄉村的慢生活，感受養生文化，感受農活。田園養生項目的規劃與開發，首先要保證高品質的田園旅游空間，通過自然的農業文化體驗項目，最終達到一個“養生”目的。

    鄉村旅游空間廣義上可以分為田園、村莊和自然。以“田園的村莊化和村莊的田園化”，來發揮田園的空間載體作用，將村莊和田園融合成一個整體，而不是單純的在野外蓋上房屋就叫田園了。

    由此衍生的養生地產則是以休閑種植業為依托，在經營休閑種植業項目的同時，引入房地產的經營思維，從產品規劃、景區服務、營銷推廣等方面進行地產化運作，從而更好地發揮莊園優勢，更加深入的挖掘莊園養生產品的市場潛力。

    一 田園養生項目：國家政策的支持

    （一）大健康產業政策紅利

    2017年5月，國家旅游局等5部門聯合印發《關于促進健康旅游發展的指導意見》，指出要依托各地自然、人文、生態、區位等特色資源和重要旅游目的地，以醫療機構、健康管理機構、康復護理機構和休閑療養機構等為載體，重點開發高端醫療、特色?？?、中醫保健、康復療養、醫養結合等系列產品，打造健康旅游產業鏈。

    這就要把健康服務業從在城市里的醫療機構、療養院，搬到旅游目的地或者生態保護良好的地區，以此來滿足人們的越來越多的個性化、多層次的健康服務和旅游需求。

    同時，中共中央、國務院印發《“健康中國2030”規劃綱要》定下明確目標：到2020年，健康服務業總規模超8萬億，到2030年達16萬億。圖1顯示，到2016年，我國大健康產業規模達3萬億元，到2020年，健康服務業總規模超8萬億，但是包括養生旅游在內的一些細分領域還是一片藍海，隨著技術的進步以及消費升級，將煥發新生。

    據統計，養生旅游占旅游交易總規模的1%左右，2016年中國旅游市場總交易規模為46900億元，養生旅游的交易規模約為600億元。根據數據預測，現階段，養生旅游市場擁有良好的市場環境，發展空間巨大。未來5年，養生旅游的市場規模將呈快速增長態勢，年復合增長率有望達到20%。2020年市場規模將在1000億元左右。養生旅游作為大健康產業和旅游產業的復合型產業，將會是下一個投資關注點。

    中央1號文件指出：充分發揮鄉村各類物質與非物質資源富集的獨特優勢，利用“旅游＋”、“生態＋”等模式，推進農業、林業與旅游、教育、文化、康養等產業深度融合。豐富鄉村旅游業態和產品，打造各類主題鄉村旅游目的地和精品線路，發展富有鄉村特色的民宿和養生養老基地。

    （二）發展休閑養生農業的相關土地政策

    1.休閑農業用地使用范圍

    --農民自有住宅、閑置宅基地

    農業部等部門《關于積極開發農業多種功能大力促進休閑農業發展的通知》中明確規定支持農民發展農家樂，閑置宅基地整理結余的建設用地可用于休閑農業，因此在進行休閑農業開發建設中要充分利用農民自有住宅、閑置宅基地。

    但在休閑農業園區開發過程中，開發者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據現有的基礎進行改造和裝修。殊不知這不僅破壞了鄉村田野的原始風味，而且也在無形中增加了開發者進行酒店住宿土地審批的難度和建設成本。

    --農村集體建設用地

    主要包括：鄉(鎮)村公益事業用地、公共設施用地、農村居民住宅用地。具體是指鄉(鎮)村建設用地，鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。

    --城鄉建設用地增減掛鉤

    城鄉建設用地增減掛鉤是指依據土地利用總體規劃，將若干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區（以下簡稱項目區），通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現建設用地總量不增加，耕地面積不減少，質量不降低，城鄉用地布局更合理的目標。

    --四荒地

    2016年中央一號文件以及《農業部等11部門關于積極開發農業多種功能大力促進休閑農業發展的通知》中鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發展休閑農業，對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用“四荒地”發展休閑農業，其建設用地指標給予傾斜。

    “四荒地”是農村較豐富的土地資源，包括依法歸我國農民集體使用的“四荒地”和農民集體經濟組織所有的“四荒地”，具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現行經濟環境中未得到充分、合理、有效利用的土地，但它們屬于寶貴資源的一種。

    “四荒地”既可以采取家庭聯產承包的方式進行承包，也可以通過招標、拍賣、公開協商等方式進行承包；既可以承包給本集體經濟組織成員，也可以承包給本集體經濟組織以外的人?！八幕摹笔褂脵喑邪?、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

    --其他方式

    《國務院辦公廳關于推進農村一二三產業融合發展的指導意見》(國辦發[2015]93號)提出，對社會資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經營活動。

    關閉礦區的地面遺留的原有建設用地，可直接轉為旅游設施建設用地；礦區已經占有的尾礦池、棄石堆場或其它棄用地可在恢復生態的同時，按一定比例(如10-20%)轉為旅游設施用地，其余為工礦遺址景觀用地。

    生態涵養區村落搬遷出的宅基地、新農村建設農戶上樓遺留的宅基地，可因地制宜轉為旅游設施建設用地。

    在大面積的森林(超過10公頃)綠地作為生態旅游資源時，允許有3-5%用地轉為旅游設施用地。

    2.休閑農業用地限制范圍

    --不得超越土地利用規劃

    休閑農業開發必須要明確當地土地規劃中其園區所占土地的用途，符合規劃使用條件的要積極爭取土地建設使用指標，以滿足休閑農業園區對建設用地的要求。

    --不得占用基本農田

    對于基本農田有“五不準”：不準占用基本農田進行植樹造林、發展林果業和搞林糧間作以及超標準建設農田林網；不準以農業結構調整為名，在基本農田內挖塘養魚、建設用于畜禽養殖的建筑物等嚴重破壞耕作層的生產經營活動；不準違法占用基本農田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設；不準以退耕還林為名違反土地利用總體規劃,將基本農田納入退耕范圍；不準非農建設項目占用基本農田(法律規定的國家重點建設項目除外)。因此在進行休閑農業開發中必須弄清楚其是否占有基本農田。

    --嚴禁隨意擴大設施農用地范圍

    以農業為依托的休閑觀光等用地須按建設用地進行管理。以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂，以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地，必須依法依規按建設用地進行管理，而非按農用地管理。

    --不得超越土地利用規劃

    休閑農業開發必須要明確當地土地規劃中其園區所占土地的用途，符合規劃使用條件的要積極爭取土地建設使用指標，以滿足休閑農業園區對建設用地的要求。

    各地區國土資源部門都會制定土地利用總體規劃，規劃會規定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴格按照規劃確定的用途和條件使用土地；此外還會確定土地利用年度計劃，對年度內新增建設用地量，土地開發整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。

    3.創新休閑農業用地方式

    --土地租賃、置換或入股聯營

    對經濟效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯營等方式，統籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開發過程中，需要遷移部分農戶的住宅、承包地的問題；另一方面可以充分發揮土地使用價值，集約化發展，便于個人或企業經營管理。

    --使用廢棄宅基地或園地

    農村大量房屋閑置，田地疏于管理。在新農村集中居住后，閑置下來的村莊農舍、廢棄林園等恰好是休閑康養農業與鄉村旅游的良好發展空間。

    對這些農村集體土地進行指標整理和農林復墾，并根據旅游產業經營需求合理配置建設用地指標，有助于提高休閑農業與鄉村旅游的招商效率與質量。

    --以土地股份為基礎建立合作社

    農村集體可以通過建立合作社的方式，農戶以承包的土地入股，進行股份合作。這樣可以使土地集中經營、高效經營、形成規?；?、產業化經營。這種方式，管理制度嚴格，管理方法科學，對加強休閑農業和鄉村旅游領域的農村集體經濟發展能力，保障發展成果切實惠及本地有著極大的促進作用。

    --“土地銀行”

    土地銀行是指主要經營土地存貸及與土地有關的長期信用業務的金融機構。土地銀行具體運作模式是指政府出面組織，把某一區域農民的承包地使用權、農村集體建設用地使用權、以及“拆院并院”之后的農民宅基地使用權分類整合，“零存整貸”，加快農地流轉，推動農業產業化和規?；纬?。土地銀行被稱為是破解“三農”問題的必由之路，2009年起，土地銀行在成都試行。

    在完成農村土地確權工作的地區，可采用“土地銀行”的方式，實現農村集體土地指標的自由流轉、質押和融資。這對于農戶獲取啟動資金自營個體旅游項目和專業企業規?；@取土地用于開發大型旅游項目而言都具有現實意義。

    二 田園養生項目：客群分析

    （一）偏好時尚健康旅游方式，熱愛生態旅游和高端運動；注重文化消費和精神享受；追求相對私密環境和帶有社交性質的聚會式場所；商旅服務配套要求較高。

    （二）消費能力強，質量要求高；該群體受季節約束??；停留時間較長，其產業拉動力遠高于大眾旅游。

    （三）中小學生市場：該市場主體需求為求知加游樂。中小學生正處于學習認知的初級階段，農業旅游對他們來說是一個認識農業、了解大自然的途徑。針對這一市場，休閑養生農業應提供科普教育相關旅游產品，寓教于樂。

    （四）工薪白領市場：該市場主要為久居城市、尋找身心放松的人群。休閑養生農業旅途可以提供農業生產、農事體驗、節事參與等旅游產品，使游客在體驗鄉村慢生活的同時，放松身心。

    （五）“銀發族”市場：該市場群體為老年人，他們渴望安靜的生活、健康簡單的食物、休閑的環境，通過休閑養生農業旅游，他們可以體驗耕作、收獲快樂。

    當下，隨著物質生活水平的提高，人們對“健康、愉快、長壽”的欲望越來越強烈，而單純的養生已難以滿足人們對高品質生活的追求，融合時下發展迅猛的休閑旅游，養生旅游迎來重大發展機遇。

    三 田園養生項目：需要注意的問題

    第一，要解決認識問題。田園休閑養生產業涉及方方面面，前期投入很大，做成熟需要很多年，需要保持政策的連續性。但追求經濟發展速度，對于投入大、見效慢的產業重視不足的做法時有發生，將嚴重阻礙康養產業的發展，亟須改變。

    第二，要解決觀念問題。發展休閑康養產業鼓勵老年人異地養老，但對很多老年人與子女來說，異地養老的觀念并不被接受。讓老人到氣候適宜、生活條件優越的地方去養老也是“孝”的體現。

    第三，要加大政策扶持力度，吸引社會資本參與。國家出臺了一系列政策鼓勵康養產業發展，各地應該積極做好配套，合力促進康養產業發展。在發展康養產業時，政府的扶持力度在很大程度上決定了社會資本投入的積極性，政府的直接投入畢竟有限，引入社會資本是必需的。

    第四，要培養專業人才隊伍。當前康養產業急需的專業人才匱乏，直接制約了康養產業的發展壯大。人才是康養事業發展十分重要的條件，應重視康養人才隊伍建設、建立完善康養職業教育體系、提高康養職業人才培養質量。

    武漢旅游規劃設計公司設計師認為，休閑農業、鄉村旅游、鄉村養生養老由于占盡政策紅利，目前是國內休閑農業旅游的風口。城市普遍存在的環境污染和食品安全問題，使得養生農業成為了一個新型的農業經營模式和發展方向，田園養生項目近些年也將持續成為業內熱議的話題。